REPUBBLICA
ITALINA
IN
NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale
di XXXX
in
persona del GOT – avv. Leonardo F.R. Ferrara in funzione di giudice
unico, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella
causa civile, iscritta al n. ___del Ruolo Generale Affari
Contenziosi dell’anno
Tra
Intimante/
opposto-
E
-
intimato / opponente –
RAGIONI
DELLA DECISIONE
Con atto di
citazione per la convalida di sfratto per morosità la parte
intimante chiedeva la suddetta convalida ed il rilascio dell’immobile
locato.
Si
costituiva l’intimata contestando la veridicità della firma sul
contratto di locazione attivato.
Non veniva concessa
la convalida e di seguito si emetteva ordinanza provvisoria di
rilascio, atteso che nessuna delle parti costituite avanzava istanza
di verificazione o meglio querela di falso.
Ed in vero con le
nuove formulazioni a decorrere dalla legge N. 311/2004 vi è un
obbligo di registrazione sotto pena di nullità, ed infatti
per l’obbligo di registrazione
del contratto stesso, previsto per entrambi i tipi delle locazioni
(abitative e non) dall’art. 1, co. 346 L. 311/2004, che recita
testualmente: “ i contratti di locazione o che, comunque
costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari
ovvero di loro porzioni, sono nulli se ricorrendone i presupposti,
non sono registrati”.
Per
la registrazione del contratto, infatti, si chiede la produzione di
documento scritto in cui la forma è richiesta
ad regolaritatem ossia per esigenze
di pubblicità o fiscali come, per fare altro esempio, per quei
contratti con cui si trasferisce la proprietà di beni
mobili registrati.
Si parla, al
riguardo, di un terzo tipo di forma dei contratti accanto
a quelli tradizionali per cui essa è richiesta ad substantiam
ovvero ad probationem.
La
disposizione dell’art 1, co 346 della L.311/2004 –
che ha resistito alle eccezioni di illegittimità costituzionale
sollevate, sotto vari profili, da alcuni Tribunali, viste le
decisioni di inammissibilità e manifesta infondatezza adottate dal
Giudice delle Leggi con ordinanze 420/2007, 389/2008, 110/2009-
riprende ed amplia gli effetti dell’art
1 L. 431/1998, atteso che per la validità ed efficacia dei
contratti di locazione, questi non solo devono rivestire la forma
scritta ma devono anche essere registrati.
Con
una pertinente precisazione, il Tribunale di Roma, con sentenza
16/6/2011 ha evidenziato che il documento attestante la registrazione
dell’accordo verbale, comunque non sanerebbe la invalidità
derivante dalla mancanza di forma scritta, prevista da substantiam.
In
buona sostanza, se per le locazioni abitative la forma è richiesta
ad substantiam, lo stesso non può dirsi per quelle ad uso diverso in
cui la necessità dell’atto scritto deriva dalla previsione
legislativa dell’adempimento fiscale rappresentato dalla
registrazione del contratto.Da
ciò deriva che si è in presenza di una “nullità
di protezione”, introdotta di recente
in ambito giuridico con lo scopo di riconoscere tutela al contraente
più debole, il conduttore, come nell’esempio del consumatore nei
confronti dell’imprenditore. Una nullità, che proprio perché
accordata ad una parte contrattuale può solo da questa essere fatta
valere allorché ricorrano le condizioni di legge (pretesa del
locatore per la instaurazione di un rapporto di fatto, come accade
con riguardo alle rilevabilità delle nullità relative).
In tale ottica va
fatta una riflessione sul combinato disposto dell’art.3 e 41 Cost,
ovvero sulla riconduzione della parità dei contraenti anche in
funzione di uso degli strumenti processuali di tutela. Infatti se si
pone un maggior obbligo al locatore nella doverosa registrazione ad
substanziam e la creazione, così, di un terzo tipo di contratto che
va ad affiancare quelli codicistici ( scrittura privata e atto
pubblico), si deve notare un riverbero processuale del rovesciamento
dell’onere probatorio, dove per la paralisi delle azioni di
esecuzione contrattuale non si ritiene più sufficiente il
disconoscimento della autografia, ma bensì l’attivazione della
procedura di querela di falso con onere a carico della parte che
disconosce l’autografia, proprio in riferimento alla verificazione
della sussistenza delle “nullità di protezione” dovute e
nascenti dalla esistente o mancata registrazione dell’atto,
assumendo nei contratti di locazione una portata di validità
dell’atto stesso differente dalla semplice scrittura privata e
ricadente nelle tipicità dell’atto pubblico e/o inserito in
pubblici registri.
La presenza di una
nullità forte del contratto non registrato si rileva ulteriormente
dall’art. 1, co. 346, della legge finanziaria del 2004 ( l.n.
311/2004) allorquando per superare la pronuncia di illegittimità
costituzionale della legge precedente sulla sanzione di nullità del
contratto di locazione non registrato si dava maggior forza e
rappresentatività dell’efficacia della nullità disponendo la
registrazione come condizione di efficacia del contratto stesso. Da
qui deriva un corollario che indica nella registrazione del contratto
la condizione di efficacia dello stesso e la rilevazione delle
nullità connesse e correlate come la mancanza del consenso, atteso
che disconoscere la propria autografia implica, in modo,
incontrovertibile il vizio del consenso nelle nullità
codicisticamente disciplinate; ed in tal guisa il disconoscimento di
un documento che con la registrazione e conservazione in pubblici
archivi trova un naturale rovesciamento dell’onere probatorio per
la sua paralisi esecutiva.
In merito all’onere
probatorio: "La parte che sostenga la
non autenticità della propria apparente sottoscrizione apposta su
scrittura
privata non
riconosciuta e per la quale non sia necessario esperire querela
di falso, può
sì agire in via principale per far accertare tale non autenticità,
ma questo accertamento dovrà essere effettuato secondo le ordinarie
regole probatorie e non già,
dunque, con l'applicazione della speciale procedura di verificazione
prevista dagli articoli 214 segg. codice procedura civile per la
differente ipotesi di disconoscimento incidentale in corso di causa"(
Cass. Sent. n. 1677 del 23/7/2014),
rigettando le istanze sia in primo che
in secondo grado, il debitore apparente ricorreva per Cassazione
denunciando violazione delle norme in tema di onere della prova e
verificazione di scrittura
privata e invocando l'accertamento della
non autenticità delle sottoscrizioni; la declaratoria di inesistenza
dell'obbligazione cambiaria e la cancellazione dei protesti. Per la
Cassazione, il ricorso è infondato, poiché il ricorrente avrebbe
dovuto assolvere l'onere probatorio
posto a suo carico per regola generale ex art. 2697 c.c., fornendo la
prova della non autenticità delle sottoscrizioni
a suo nome apposte sulle cambiali protestate. Né può avere rilievo,
per la S.C., il mancato ordine di esibizione dei titoli in originale
ex art. 210 c.p.c., da parte del giudice di merito stante “la
sua finalità meramente strumentale e di ingresso ad accertamenti
istruttori successivi posti a carico di parte attrice”.
Trovandoci di fronte
a nuove evoluzioni dottrinarie ed applicative del diritto positivo
appare equo compensare le spese tra le parti.
p.q.m.
definitivamente
pronunciando sulla domanda così si decide:
- Convalida lo sfratto e dispone la restituzione immediata dell’immobile al locatore;
- Compensa le spese tra le parti.
Così
deciso in _____, il 28/07/2016
Il GOT
Avv. Leonardo
F.R.Ferrara
