REPUBBLICA ITALINA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Tribunale di XXXX

in persona del GOT – avv. Leonardo F.R. Ferrara in funzione di giudice unico, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile, iscritta al n. ___del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell’anno 

Tra

Intimante/ opposto-

E

- intimato / opponente –

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con atto di citazione per la convalida di sfratto per morosità la parte intimante chiedeva la suddetta convalida ed il rilascio dell’immobile locato.

Si costituiva l’intimata contestando la veridicità della firma sul contratto di locazione attivato.

Non veniva concessa la convalida e di seguito si emetteva ordinanza provvisoria di rilascio, atteso che nessuna delle parti costituite avanzava istanza di verificazione o meglio querela di falso.

Ed in vero con le nuove formulazioni a decorrere dalla legge N. 311/2004 vi è un obbligo di registrazione sotto pena di nullità, ed infatti per l’obbligo di registrazione del contratto stesso, previsto per entrambi i tipi delle locazioni (abitative e non) dall’art. 1, co. 346 L. 311/2004, che recita testualmente: “ i contratti di locazione o che, comunque costituiscono diritti relativi di godimento di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, sono nulli se ricorrendone i presupposti, non sono registrati”.

Per la registrazione del contratto, infatti, si chiede la produzione di documento scritto in cui la forma è richiesta ad regolaritatem ossia per esigenze   di pubblicità  o fiscali come, per fare altro esempio, per quei contratti con cui si trasferisce la proprietà di beni mobili registrati.

Si parla, al riguardo, di un terzo tipo di forma  dei contratti  accanto a quelli tradizionali  per cui essa è richiesta ad substantiam ovvero ad probationem.

La disposizione dell’art 1, co 346 della L.311/2004 – che ha resistito alle eccezioni di illegittimità costituzionale sollevate, sotto vari profili, da alcuni Tribunali, viste le decisioni di inammissibilità e manifesta infondatezza adottate dal Giudice delle Leggi con ordinanze 420/2007, 389/2008, 110/2009- riprende ed amplia gli effetti dell’art 1 L. 431/1998, atteso che per la  validità ed efficacia dei contratti di locazione, questi non solo devono rivestire la forma scritta ma devono anche essere registrati.

Con una pertinente precisazione, il Tribunale di Roma, con sentenza 16/6/2011 ha evidenziato che il documento attestante la registrazione dell’accordo verbale, comunque non sanerebbe la invalidità derivante dalla mancanza di forma scritta, prevista da substantiam.

In buona sostanza, se per le locazioni abitative la forma è richiesta ad substantiam, lo stesso non può dirsi per quelle ad uso diverso in cui la necessità dell’atto scritto deriva dalla previsione legislativa dell’adempimento fiscale rappresentato dalla registrazione del contratto.Da ciò deriva che si è in presenza di una “nullità di protezione”, introdotta di recente in ambito giuridico con lo scopo di riconoscere tutela al contraente più debole, il conduttore, come nell’esempio del consumatore nei confronti dell’imprenditore. Una nullità, che proprio perché accordata ad una parte contrattuale può solo da questa essere fatta valere allorché ricorrano le condizioni di legge (pretesa del locatore per la instaurazione di un rapporto di fatto, come accade  con riguardo alle rilevabilità delle nullità relative).

In tale ottica va fatta una riflessione sul combinato disposto dell’art.3 e 41 Cost, ovvero sulla riconduzione della parità dei contraenti anche in funzione di uso degli strumenti processuali di tutela. Infatti se si pone un maggior obbligo al locatore nella doverosa registrazione ad substanziam e la creazione, così, di un terzo tipo di contratto che va ad affiancare quelli codicistici ( scrittura privata e atto pubblico), si deve notare un riverbero processuale del rovesciamento dell’onere probatorio, dove per la paralisi delle azioni di esecuzione contrattuale non si ritiene più sufficiente il disconoscimento della autografia, ma bensì l’attivazione della procedura di querela di falso con onere a carico della parte che disconosce l’autografia, proprio in riferimento alla verificazione della sussistenza delle “nullità di protezione” dovute e nascenti dalla esistente o mancata registrazione dell’atto, assumendo nei contratti di locazione una portata di validità dell’atto stesso differente dalla semplice scrittura privata e ricadente nelle tipicità dell’atto pubblico e/o inserito in pubblici registri.

La presenza di una nullità forte del contratto non registrato si rileva ulteriormente dall’art. 1, co. 346, della legge finanziaria del 2004 ( l.n. 311/2004) allorquando per superare la pronuncia di illegittimità costituzionale della legge precedente sulla sanzione di nullità del contratto di locazione non registrato si dava maggior forza e rappresentatività dell’efficacia della nullità disponendo la registrazione come condizione di efficacia del contratto stesso. Da qui deriva un corollario che indica nella registrazione del contratto la condizione di efficacia dello stesso e la rilevazione delle nullità connesse e correlate come la mancanza del consenso, atteso che disconoscere la propria autografia implica, in modo, incontrovertibile il vizio del consenso nelle nullità codicisticamente disciplinate; ed in tal guisa il disconoscimento di un documento che con la registrazione e conservazione in pubblici archivi trova un naturale rovesciamento dell’onere probatorio per la sua paralisi esecutiva.

In merito all’onere probatorio: "La parte che sostenga la non autenticità della propria apparente sottoscrizione apposta su scrittura privata non riconosciuta e per la quale non sia necessario esperire querela di falso, può sì agire in via principale per far accertare tale non autenticità, ma questo accertamento dovrà essere effettuato secondo le ordinarie regole probatorie e non già, dunque, con l'applicazione della speciale procedura di verificazione prevista dagli articoli 214 segg. codice procedura civile per la differente ipotesi di disconoscimento incidentale in corso di causa"( Cass. Sent. n. 1677 del 23/7/2014), rigettando le istanze sia in primo che in secondo grado, il debitore apparente ricorreva per Cassazione denunciando violazione delle norme in tema di onere della prova e verificazione di scrittura privata e invocando l'accertamento della non autenticità delle sottoscrizioni; la declaratoria di inesistenza dell'obbligazione cambiaria e la cancellazione dei protesti. Per la Cassazione, il ricorso è infondato, poiché il ricorrente avrebbe dovuto assolvere l'onere probatorio posto a suo carico per regola generale ex art. 2697 c.c., fornendo la prova della non autenticità delle sottoscrizioni a suo nome apposte sulle cambiali protestate. Né può avere rilievo, per la S.C., il mancato ordine di esibizione dei titoli in originale ex art. 210 c.p.c., da parte del giudice di merito stante “la sua finalità meramente strumentale e di ingresso ad accertamenti istruttori successivi posti a carico di parte attrice”.

Trovandoci di fronte a nuove evoluzioni dottrinarie ed applicative del diritto positivo appare equo compensare le spese tra le parti.

p.q.m.

definitivamente pronunciando sulla domanda così si decide:

• Convalida lo sfratto e dispone la restituzione immediata dell’immobile al locatore;
• Compensa le spese tra le parti.

Così deciso in _____, il 28/07/2016

Il GOT

Avv. Leonardo F.R.Ferrara